買回遷房的注意事項

1、房屋質量：

   部分回遷房在建造期間，為了趕工期盡早完工，可能在房屋建造的過程中，并未嚴格按照相關政策進行建造，所以其房屋在質量上可能或多或少會存在一些問題或隱患，部分回遷房可能都不是通過正常的審批規(guī)劃就建造的，其房屋質量就不用多說了。

2、房產證：

   就回遷房的房產證而言，其證件辦理的下發(fā)時間要比普通商品房多出不少，一般需要1-3年，部分回遷房可能還辦不了房產證，一旦沒有房產證，房屋所有人的合法權益就得不到很好的保障。

3、過戶：

   回遷房過戶需要等待其產權全部到位后才可以進行，若是售房者只有回遷協(xié)議，那么購房者出錢買了房也辦不了房產證，自然就不能進行過戶。而且回遷房過戶的費用要比一般的房屋的費用要高。

4、環(huán)境：

   不少回遷房在衛(wèi)生、消防、物業(yè)、環(huán)境等等方面都存在這一定的問題，而且一個樓層會存在多個回遷房，人口流動比較大，存在安全隱患。

5、貸款：

    回遷房在其產權還未完全到位時，其是不可以進行抵押貸款的，就算當其可以進行貸款時，貸款的額度會比較少，貸款的時間也會比較短。

6、落戶：

    當回遷房無法進行更名時，購房者的戶籍多數(shù)是不能遷入所購買房子的地區(qū)的，換句話說也就是說購買回遷房可能無法落戶。

回遷房的產權是多少年

    如果回遷房是用作住宅的話，那么這種產權年限差不多就是在70年。如果回遷房這用作綜合用地使用的話，一般來說這種回遷房它的年限是在50年。如果回遷房是用作商業(yè)經營的話，那么這種回遷房它的產權年限就只有40年了。因為回遷房產權分為以上這三種類型，不同類型的回遷房年限也是不一樣的。

回遷房可以買賣嗎？

回遷房是否可以買賣需要分情況：

1.業(yè)主已取得《房產證》可正常交易

    有《房產證》的回遷房，是可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉名的。

2.業(yè)主手中只有回遷協(xié)議的不能過戶

    業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協(xié)議的，在做二手房交易時是不能在房地產交易中心做過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。如果購房者和業(yè)主在沒有獲得房屋產權的情況下進行交易，屬于私下交易，是不合法的行為。

回遷大產權是什么意思

回遷房指的是開發(fā)商征收土地時，賠給被拆遷住戶的房子。

回遷房產權：

　1、如果回遷房是用作住宅的話，那么產權年限是70年；

　2、如果回遷房是用作綜合用地使用的話，那么產權年限是50年；

　3、如果回遷房是用作商業(yè)經營的話，那么產權年限是40年。

　國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。

　小產權房又稱鄉(xiāng)產房、村產房、使用權房。按國家相關規(guī)定，房屋產權證當由房管部門統(tǒng)一發(fā)放，是包括產權使用證和國有土地使用權的完全產權。而小產權，則由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會蓋章證明其權屬，只包括房產使用權而不包含國有土地使用權的不完全產權。

　如果有土地證的回遷房是有大產權的。

回遷房和普通商品房的區(qū)別：

1、房屋價格不同

　回遷房的房屋價格便宜。而普通商品房受到市場影響較大，價格相比較高。

2、房屋權利不同

　符合限售條件的商品房可以隨時上市。無完整產權或只有回遷合同的回遷房無法進行立即上市，也無法進行抵押貸款。

3、買賣關系不同

　商品房的房屋價格在合同中進行約定。而回遷房的購買基礎則是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。

購買回遷房最好注意以下幾點：

　　1、查清回遷房的土地性質。購買回遷房一定要查清土地性質，免得買到集體土地上建設的回遷房。

　　如果是國有劃撥土地上的回遷房，當時是享受了國家的優(yōu)惠政策，沒有交土地轉讓金的。購買這種房屋到過戶的時候需要補交這部分的稅費，這部分費用需要和賣家商議好是單方承擔還是共同承擔。

　　2、警惕一房多賣現(xiàn)象。回遷房買賣無法辦理預告登記，賣房者就有“一房多賣”的漏洞可鉆。賣房者將商品房多次出賣簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，都是有效合同。這也就意味著到時候需要和多方爭奪房屋的產權，最后得到房子的可能性就很低了。

　　3、簽訂房屋買賣協(xié)議時，寫明交房具體時間和辦理過戶手續(xù)的時間。這樣如果賣方發(fā)生反悔，就可以憑借協(xié)議向賣方要個說法，要求其繼續(xù)過戶，或者退還金額并承擔違約責任。

　　4、不要一次性付清所有款項。簽訂合同的時候最好寫明進行分批付款，先付首付，拿到證明之后再付中間款，過戶之后付尾款。

　　最重要的是一定要留有尾款（最好占比較大的尾款）這樣如果賣方想要違約，計算之后發(fā)現(xiàn)違約所得小于尾款時，選擇違約的可能性就會降低。

　　5、盡量要求其他家庭成員簽字。回遷房的產權證可能就只是戶主的名字，但是其他家庭成員在房屋所有權上也占有份額。這是因為一般回遷房都是按照家庭成員的人頭分房屋面積，所以盡管產權證上沒有他們的名字，不動產登記簿上還是有他們的名字。

回遷房的產權年限有多久

     1、如果回遷房是用作住宅的話那么回遷房的產權年限是70年。

    2、如果回遷房是用作綜合用地使用的話那么回遷房的產權年限是50年。

    3、如果回遷房是用作商業(yè)經營的話那么回遷房的產權年限是40年。

    回遷房的具體產權年限是多少，要看其《國有土地使用證》上的土地性質是什么性質的才能具體確定，另外回遷房產權年限是從開發(fā)企業(yè)取得《國有土地使用證》的當天開始計算的，回遷房的使用年限不是從購房日期算起的。

回遷房能否買賣？

回遷房是否可以買賣，還需要分情況：

1、業(yè)主已取得《房產證》可正常交易

   有房產證的回遷房，是可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉名的。

2、業(yè)主手中只有回遷協(xié)議的不能過戶

   業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協(xié)議的，在做二手房交易時是不能在房地產交易中心做過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。

注意：如果購房者和業(yè)主在沒有獲得房屋產權的情況下進行交易，屬于私下交易。是不合法的行為。

回遷房和商品房的區(qū)別

1、房價不同

   在房價方面，商品房與回遷房是有區(qū)別的。商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉。

2、買賣雙方的關系不同

   商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。

3、房屋的性質不同

    拆遷的是商品房，回遷房自然是商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。

   購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣；集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。

回遷房產權年限是多久?

    通常所說的回遷房產權大致分為一下三種，不同的回遷房年限也是不一樣的:

　1、如果回遷房是用作住宅的話那么回遷房的產權年限是70年;

　2、如果回遷房是用作綜合用地使用的話那么回遷房的產權年限是50年;

　3、如果回遷房是用作商業(yè)經營的話那么回遷房的產權年限是40年;

　4、具體回遷房的產權年限是多少要看其《國有土地使用證》上的土地性質是什么性質的才可以確定的，另外回遷房產權年限是從開發(fā)企業(yè)取得《國有土地使用證》的當天開始計算的，回遷房的使用年限不是從購房日期算起的。